Najem - umowa i jej uczestnicy

Wielu studentów niepohamowany pęd do wiedzy rzuca w zupełnie nowe miejsca. Przychodzi nam wtedy mieszkać u zupełnie obcych osób, z którymi nie zawsze łatwo się dogadać. Czasem trudno określić czego można oczekiwać od właściciela i czego właściciel mieszkania może oczekiwać od nas. Czy istnieje zatem jakieś remedium na tego typu problemy?

Odpowiedź na powyższe pytanie znajduje się po pierwsze w umowie zawieranej pomiędzy wynajmującym a właścicielem, po drugie w Kodeksie Cywilnym (Tytuł XVII, Dział I).

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zawarcie umowy może nastąpić w formie ustnej, w której omawiamy z właścicielem kwestie ceny, terminowości jej uiszczania, zakres swobody w korzystaniu z mieszkania. Umowa zawarta ustnie stosowana jest w przypadku najmu lokali na czas krótszy niż rok. Jeśli mieszkanie chcemy wynajmować dłużej, powinniśmy zawrzeć umowę w formie pisemnej. Jednak niedochowanie tego obowiązku nie rodzi żadnych katastrofalnych konsekwencji – najem pierwotnie zawarty na czas oznaczony zmienia się w najem na czas nieoznaczony. W praktyce oznacza to, iż każda ze stron może wypowiedzieć umowę w dowolnym momencie zachowując termin wypowiedzenia ustalony z wynajmującym (zawarty w umowie), bądź zawarty w ustawie (ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód).

Pomimo tego, iż niezachowanie formy pisemnej nie rodzi większych konsekwencji, zacznie lepiej zdecydować się na formę pisemną umowy. Unikniemy w ten sposób sytuacji, w których ktoś twierdzi, że nie pamięta pewnych ustaleń.

Jeśli chodzi o ustalenia, które mogą znaleźć się w umowie, należy wymienić:

- określenie tożsamości osób pomiędzy którymi umowa jest zawierana (często dookreślone     podaniem numerów PESEL, bądź numerów dowodów osobistych)

- wskazanie czy aby na pewno osoba, którą zawieramy umowę, jest właścicielem mieszkania

- zobowiązanie się właściciela do oddania najemcy rzeczy do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony

- zobowiązanie najemcy do płacenia czynszu w określonych (także w umowie) terminach (w sytuacji gdy ów termin w umowie nie zostanie określonym stosuje się art. 669 Kodeksu Cywilnego, zgodnie z którym czynsz powinien być opłacany miesięcznie do dziesiątego dnia każdego miesiąca)

- określenie w jakiej formie czynsz powinien być płacony (gotówka, przelew)

- określenie do jakich świadczeń zobowiązuje się właściciel na rzecz najemcy (np. zagwarantowanie  dostępu do Internetu)

- określenie jakie obowiązki spoczywają na najemcy (np. dokonywanie prostych napraw na własny koszt)

- określenie kwestii rozwiązania umowy najmu

Sama umowa jednak nie określa wszystkich obowiązków stron. Chcąc mieć pełny obraz sytuacji właściciela i najemcy należy odwołać się do Kodeksu Cywilnego. Zgodnie z nim do obowiązków wynajmującego wskazanych powyżej należy dodać:

- wydanie mieszkania najemcy w stanie zdatnym do korzystania i utrzymanie ów mieszkania w takim stanie przez okres trwania najmu

- usuwanie wad uniemożliwiających korzystanie z mieszkania

Jeśli chodzi o obowiązki najemcy, należy wskazać:

- ponoszenie drobnych nakładów połączonych ze zwykłym używaniem mieszkania (przez drobne nakłady należy rozumieć: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewanie lokalu, odpływu i dopływu wody)

- korzystanie z mieszkania w sposób określony w umowie

- obowiązek zwrotu mieszkania w stanie nie pogorszonym (po zakończeniu najmu)

- stosowanie się do porządku domowego, liczenie się z potrzebami innych mieszkańców i sąsiadów

Oprócz obowiązków zarówno właściciel jak i najemca posiadają określone prawa. Jeśli chodzi o prawa wynajmującego, należy wskazać:

- jeżeli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia

- jeżeli najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia

- wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego

- dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu

- wynajmujący może się sprzeciwić usunięciu rzeczy obciążonych zastawem i zatrzymać je na własne niebezpieczeństwo, dopóki zaległy czynsz nie będzie zapłacony lub zabezpieczony

- jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia

Również najemcy przysługuje ogół praw:

- jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad

- jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego

- jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach

- najemca może rzecz najętą oddać w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem, jeżeli umowa mu tego nie zabrania. Jednak w przypadku lokali najemca nie może dokonać powyższych czynności bez zgody wynajmującego

- jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego

Bartłomiej Sita.
Źródło: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 1964, Nr 16 poz. 93, ze zm.).